Покупательница заплатила за дом и участок 5,51 млн рублей на публичных торгах, а затем столкнулась с иском супруга прежней собственницы. Мы защитили результат приобретения недвижимости во всех трёх судебных инстанциях.

Обстоятельства дела

Дом с земельным участком был реализован в исполнительном производстве из-за долга прежней владелицы, обеспеченного залогом недвижимости. После торгов наша доверительница уплатила 5 510 000 рублей и зарегистрировала переход права собственности.

Позднее супруг прежней собственницы потребовал признать договор залога недействительным: он утверждал, что залог совместного имущества оформлен без его нотариального согласия. В споре подлежали оценке требования статьи 35 СК РФ, осведомлённость супруга и сроки предъявления иска.

Как мы защищали интересы доверителя

Мы установили, что истец знал о долге и предстоящей реализации: он лично передавал кредитору 1,2 млн рублей в счёт погашения обязательств. При этом оспаривание договора залога последовало спустя годы после его заключения.

Защита была построена на оценке поведения сторон, применении правил об исковой давности и недопустимости рассмотрения отсутствия нотариального согласия в отрыве от иных обстоятельств дела.

Результат

Суд первой инстанции отказал в признании договора залога недействительным. Приморский краевой суд оставил решение в силе; Девятый кассационный суд также отклонил доводы истца, подтвердив правомерность применения срока исковой давности.

Все три инстанции отказали в иске, которым ставилась под сомнение правовая основа продажи имущества с торгов.

Значение кейса

При оспаривании сделок с недвижимостью существенны не только формальные требования к сделке, но и срок защиты права, осведомлённость участников и их предшествующее поведение.